一、案情簡(jiǎn)介

   2002年8月，賀某與房地產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份，約定其向房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)在建別墅一幢，總金額600余萬(wàn)元。同時(shí)，賀某與農(nóng)行某支行簽訂了《個(gè)人住房按揭(抵押)借款合同》，約定農(nóng)行某支行以按揭貸款方式向其發(fā)放貸款500萬(wàn)元。由賀某以購(gòu)買(mǎi)的上述在建房產(chǎn)作為抵押，并由其向房產(chǎn)部門(mén)辦理了抵押備案登記(預(yù)購(gòu)房產(chǎn)貸款抵押登記)，房地產(chǎn)公司承諾為上述借款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

   合同簽訂后，農(nóng)行某支行依約發(fā)放了貸款，賀某也陸續(xù)還款，后因房地產(chǎn)公司原因未能按時(shí)交房及辦理產(chǎn)權(quán)證，賀某與其協(xié)議解除購(gòu)房合同，因未能還款產(chǎn)生糾紛，銀行提起訴訟，要求償還借款本息，并對(duì)預(yù)告登記抵押房產(chǎn)行使優(yōu)先受償權(quán)。

二、法院裁判情況

   一審法院認(rèn)為，因本案購(gòu)房合同已解除，賀某已將房產(chǎn)退還房地產(chǎn)公司，涉案購(gòu)買(mǎi)房屋貸款本息應(yīng)由房地產(chǎn)公司返還銀行。關(guān)于能否對(duì)預(yù)告登記的抵押房產(chǎn)行使優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題。依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物權(quán)法)第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。抵押權(quán)系物權(quán)，經(jīng)登記才能發(fā)生效力，案涉房屋抵押系預(yù)告登記，并未登記到不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不發(fā)生抵押權(quán)效力，雙方可依合同主張債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。銀行行使抵押物優(yōu)先受償權(quán)的請(qǐng)求不能支持。據(jù)此判決：一、房地產(chǎn)公司返還銀行貸款本息；二、駁回銀行行使優(yōu)先受償權(quán)的請(qǐng)求。

   銀行不服提起上訴，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原審判決由房地產(chǎn)公司返還銀行尚欠的貸款本息正確。關(guān)于對(duì)抵押物優(yōu)先受償?shù)纳显V請(qǐng)求，系爭(zhēng)房產(chǎn)上設(shè)立的抵押預(yù)告登記，與抵押權(quán)設(shè)立登記具有不同的性質(zhì)和效力。依據(jù)物權(quán)法第二十條的規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。即抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力。因此，銀行作為系爭(zhēng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是抵押登記條件成就或約定期限屆滿(mǎn)辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并非對(duì)系爭(zhēng)房屋享有現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)。故二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

三、主要觀(guān)點(diǎn)及理由

   本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是，預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記是否產(chǎn)生抵押效力？對(duì)此問(wèn)題有兩種觀(guān)點(diǎn)：

   第一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)購(gòu)商品房抵押的預(yù)告登記可以產(chǎn)生抵押效力。依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《擔(dān)保法解釋》)第四十七條的規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記的，人民法院可以認(rèn)定有效；物權(quán)法第一百八十七條亦規(guī)定，以本法第一百八十條第一款第(一)項(xiàng)至第(三)項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。本案中的抵押預(yù)告登記就是指上述法律中規(guī)定的抵押物登記，因此，抵押有效。抵押權(quán)人行使抵押物優(yōu)先受償權(quán)的應(yīng)予支持。

   第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)購(gòu)商品房抵押的預(yù)告登記不產(chǎn)生抵押效力。理由是：預(yù)告登記是與本登記相對(duì)應(yīng)的概念，預(yù)告登記是對(duì)將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的目的請(qǐng)求權(quán)的登記，本登記則是對(duì)已經(jīng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行的登記。本案中的預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記，主要是促使以設(shè)立房屋抵押權(quán)為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，并非直接導(dǎo)致抵押權(quán)的設(shè)立。《擔(dān)保法解釋》第四十七條、物權(quán)法第一百八十七條中關(guān)于抵押物登記，均指本登記，非預(yù)告登記，故在預(yù)售商品房上抵押預(yù)告未轉(zhuǎn)換成房屋抵押登記之前，抵押權(quán)人行使房屋優(yōu)先受償權(quán)依據(jù)不足，不予支持。

我們認(rèn)為第二種觀(guān)點(diǎn)更為合理。理由如下：

   首先，應(yīng)明確預(yù)告登記的法律性質(zhì)。我國(guó)物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！边@是物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的預(yù)告登記的規(guī)定，即為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)。其效力主要表現(xiàn)為：其一，違背預(yù)告登記的處分行為不發(fā)生物權(quán)效力；其二，在預(yù)告登記義務(wù)人破產(chǎn)或被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，預(yù)告登記具有物權(quán)效力；其三，預(yù)告登記保全的債權(quán)因履行而轉(zhuǎn)化為物權(quán)時(shí)，物權(quán)的順位依據(jù)預(yù)告登記時(shí)間予以確定。本登記是與預(yù)告登記相對(duì)應(yīng)的概念，表明預(yù)告登記體現(xiàn)的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，與本登記存在本質(zhì)上的不同，但其均為表征權(quán)利的形式，并最終產(chǎn)生物權(quán)效力。故預(yù)告登記為債權(quán)內(nèi)容與物權(quán)效力的結(jié)合。預(yù)告登記與擔(dān)保物權(quán)的區(qū)別：預(yù)告登記是保全債權(quán)實(shí)現(xiàn)的措施，不存在變價(jià)和清算程序；擔(dān)保物權(quán)在本質(zhì)上是優(yōu)先受償權(quán)，它使得債權(quán)人在債權(quán)之外，享有變價(jià)抵押物并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)不是預(yù)告登記本身，而是其保障的債權(quán)。預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)包括：不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移請(qǐng)求權(quán)，設(shè)定抵押權(quán)請(qǐng)求權(quán)，消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)和變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)順位的請(qǐng)求權(quán)。物權(quán)法實(shí)施前，在國(guó)家立法層面尚未出現(xiàn)預(yù)告登記概念，較常使用的是預(yù)售商品房合同登記備案的提法，與物權(quán)法意義上的預(yù)告登記還是有著本質(zhì)上差異的，因?yàn)轭A(yù)告登記引入之主旨，在與解決商品房預(yù)購(gòu)人所面臨的一房數(shù)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，確保預(yù)購(gòu)人最終取得房屋所有權(quán)。預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)最早始見(jiàn)于1997年建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(2001年修訂)，該辦法第三條第四款規(guī)定，所謂“預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！彼^“預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)”的登記，依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款的規(guī)定，是指登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載，因?yàn)榇藭r(shí)商品房尚未建成，其上不可能成立所有權(quán)，亦不存在不動(dòng)產(chǎn)登記簿。在商品房建成之前，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)之預(yù)告登記，主要在與確保商品房建成且預(yù)購(gòu)人取得所有權(quán)登記后，這一所謂的“抵押權(quán)”能自動(dòng)轉(zhuǎn)換為該房屋上的抵押權(quán)，也就是轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押。反面言之，如預(yù)購(gòu)人未取得所有權(quán)登記，房屋抵押權(quán)登記就無(wú)法完成，抵押權(quán)則不能產(chǎn)生。 其次，《擔(dān)保法解釋》第四十七條、物權(quán)法第一百八十七條所規(guī)定正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立或認(rèn)定抵押權(quán)有效。條文中的登記是指預(yù)告登記還是本登記？預(yù)告登記是與本登記相對(duì)應(yīng)的，預(yù)告登記是對(duì)將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的目的請(qǐng)求權(quán)的登記，本登記則是對(duì)已經(jīng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行的登記。

   物權(quán)法第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。第十一條規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。上述條文強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，經(jīng)依法登記且記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。上述法條位于物權(quán)法總則部分，對(duì)分則部分起到統(tǒng)領(lǐng)和指導(dǎo)的作用。則《擔(dān)保法解釋》第四十七條、物權(quán)法第一百八十七條中所規(guī)定的抵押登記，應(yīng)指記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)的登記，即本登記，系對(duì)房屋建成后所有權(quán)的抵押登記。

   再次，從合理平衡各方當(dāng)事人利益而言，在房地產(chǎn)公司和購(gòu)房人可協(xié)同辦理預(yù)抵押登記的情況下，如果房屋具備辦證條件或房屋已登記到購(gòu)房人名下時(shí)，可以考慮由銀行墊付費(fèi)用進(jìn)行抵押登記；如果購(gòu)房人和房地產(chǎn)公司不予配合，則由銀行提起訴訟，判令房地產(chǎn)公司和購(gòu)房人協(xié)助辦理抵押登記，以實(shí)現(xiàn)預(yù)抵押登記與正式抵押登記的銜接。

最高院肖峰法官實(shí)務(wù)提示：

1、當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)不包括辦理了預(yù)告登記（包括預(yù)抵押登記）的商品房。

2、預(yù)購(gòu)商品房辦理房屋所有權(quán)登記后，當(dāng)事人應(yīng)申請(qǐng)將預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記。

3、申請(qǐng)預(yù)告登記（包括預(yù)抵押登記）的商品房已經(jīng)辦理在建建筑物抵押權(quán)首次登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)注銷(xiāo)登記，并提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移材料、不動(dòng)產(chǎn)登記證明。